Kupujesz mieszkanie z rynku pierwotnego lub wtórnego? Zobacz ile kosztuje tak naprawdę taki zakup.
Paweł Pyziński Specjalista kredytowy TEAM LION – Myśląc o kosztach zakupu nowego mieszkania lub z rynku wtórnego, bierzemy często pod uwagę jedynie kwotę, którą mamy zapłacić sprzedającemu. Tymczasem to tylko część wydatków, jakie będziemy musieli ponieść. Zobacz z jakimi dodatkowymi kosztami to się wiąże.
Ponad połowa klientów, którzy są o krok od kupna mieszkania, zapomina, że oprócz ceny lokalu powinna przygotować się na poniesienie innych wydatków. Pojawią się choćby opłaty transakcyjne (m.in. opłaty notarialne), koszty wykończenia i wyposażenia mieszkania.
Transakcyjne koszty zakupu nowego mieszkania to nawet 1 proc. jego ceny
Koszty transakcyjne dla nabywcy nowego mieszkania to wszystkie wydatki związane ze sfinalizowaniem zakupu. Do tej kategorii należy zaliczyć wynagrodzenie (taksę) notariusza za przygotowanie umowy sprzedaży oraz wypisy tej umowy. Taksy nie można uniknąć, gdyż przepisy zmuszają nabywców nieruchomości do zawarcia umowy notarialnej. Warto zaznaczyć, że możliwe jest wynegocjowanie stawek za usługi notarialne znacznie niższych do tych, które w swoim rozporządzeniu podaje Minister Sprawiedliwości.
Nabywca nowego mieszkania nie uniknie również kosztów związanych z założeniem księgi wieczystej oraz wpisaniem do niej prawa własności. Jeżeli klient decyduje się na finansowanie kredytem bankowym, musi dodatkowo zapłacić za wpis hipoteki do księgi wieczystej.
Wymogi ustawy deweloperskiej nakładają ponadto dodatkowe opłaty na osoby chcące kupić nieukończone mieszkanie. Chodzi o wynagrodzenie dla notariusza za spisanie umowy deweloperskiej, opłatę notarialną za wypisy tej umowy oraz opłatę sądową za wpis roszczenia klienta do księgi wieczystej zabudowywanego gruntu. Po zakończeniu budowy i zawarciu umowy sprzedaży pojawi się dodatkowa opłata związana z koniecznością wykreślenia tego roszczenia. Połowę kosztów zawarcia umowy deweloperskiej ponosi sprzedający.
Jako specjalista kredytowy Team Lion przygotowałem przykładową kalkulację kosztów transakcyjnych związanych z zakupem nowego i nieukończonego lokalu o wartości 300 000 zł:
- połowa taksy za umowę deweloperską: do 605,78 zł połowa opłaty sądowej za wpis roszczenia nabywcy do księgi wieczystej gruntu: 75,00 zł połowa opłaty za trzy wypisy umowy deweloperskiej (3×30 stron): do 332,10 zł taksa za umowę sprzedaży: do 1211,55 zł opłata za trzy wypisy umowy sprzedaży (3×20 stron): do 442,80 zł
- opłata za założenie księgi wieczystej (60 zł) i wpis prawa własności (200 zł): 260,00 zł
- opłata za wpis hipoteki (200 zł) wraz z podatkiem PCC (19 zł): 219,00 zł
- opłata za wykreślenie roszczenia nabywcy z księgi wieczystej gruntu: 75,00 zł
Suma wszystkich wymienionych powyżej kosztów wynosi 3221 zł, czyli 1,1% proc. ceny mieszkania (przy założeniu, że notariusz zastosuje maksymalne stawki). Gdyby ten sam lokal był ukończony w chwili zakupu, to koszty transakcyjne wyniosłyby 2208 zł.
Cena niewykończonego lokalu wzrośnie o 1500 – 2000 zł za mkw.
Koszty transakcyjne w wysokości np. 1 proc. ceny mieszkania wydają się niewielkie w porównaniu z wydatkami na wykończenie i umeblowanie lokum. Te pojawiają się najczęściej w przypadku lokali z rynku pierwotnego, które są sprzedawane w stanie deweloperskim.
Koszt wykończenia mieszkania może być bardzo różny. Zależy m.in od standardu wykończenia oraz umeblowania i kosztów zatrudnienia robotników. Osoby, które nie mogą samodzielnie wykonać niektórych prac, zazwyczaj muszą liczyć się ze średnimi wydatkami na wykończenie w wysokości 1500 zł-2000 zł za mkw.
Jeszcze przed zakupem lokum warto przeprowadzić wstępną kalkulację kosztów wykończenia i umeblowania. Może się bowiem okazać, że niezbędne będzie powiększenie kredytu w celu sfinansowania dodatkowych wydatków lub podjęcie decyzji o kupnie mniejszego lokalu.
Zakup mieszkania z rynku wtórnego też oznacza dodatkowe koszty
Konieczność ponoszenia dodatkowych kosztów transakcyjnych oraz wydatków na wykończenie i umeblowanie nowego lokalu powoduje, że kupujący zaczynają interesować się ofertą rynku wtórnego.
O ile kupując używane mieszkanie, można uniknąć wydatków na remont, choć nie zawsze, o tyle nie da się obejść kosztów transakcyjnych. Również tych kupujących obowiązuje taksa za umowę sprzedaży oraz wpisów prawa własności i hipoteki do ksiąg wieczystych. Ponadto, każdy nabywca używanego lokum musi zapłacić fiskusowi 2 proc. ceny zakupu jako podatek od czynności cywilnoprawnych (pobieranego przez notariusza).
Dodatkowo, jeśli decydujemy się na pomoc pośrednika nieruchomości w poszukiwaniu lokalu, musimy jeszcze pamiętać o pobieranej przez niego prowizji. Średnio sięga ona 2 proc. ceny zakupu mieszkania + 23 proc. VAT.
Przykładowo, suma kosztów transakcyjnych przy zakupie używanego lokalu o wartości 300 000 zł, może wynosić nawet 14 790 zł (4,9 proc. ceny zakupu). Do podanej kwoty trzeba również doliczyć opłaty związane z ewentualnym remontem i umeblowaniem. Koszt generalnego remontu starszego mieszkania wcale nie musi być niższy od kosztów wykończenia lokalu deweloperskiego.